Compromis de vente : tout ce qu'il faut savoir

Si l’on en croit la définition issue du Droit civil, le compromis de vente est « un acte synallagmatique ». Même s’il est moins barbare qu’il n’y parait (il ne fait qu’engager les parties signataires), le terme impressionne ! Mais pas de panique. On appelle aussi le compromis un « avant contrat » ou encore plus simplement une « promesse ». Ce n’est que l’étape préalable à l’accession à la propriété sur laquelle on vous dit tout !

Le compromis de vente et son dépôt de garantie

Un compromis de vente va consigner tous les éléments essentiels à la vente et protéger autant les intérêts du vendeur que ceux de l’acquéreur. Le premier s’engageant à vendre, le second à acheter. Ainsi, le vendeur qui renonce à vendre est redevable à l’acheteur d’un dédommagement équivalent à 10% du montant de l’opération. A contrario, pour garantir son engagement d’acheter, l’acquéreur verse, à la signature du compromis, un dépôt de garantie qui représente un montant compris entre 5 et 10% de la vente. Cette somme sera « séquestrée » par le notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique. Toutefois, ce dépôt de garantie ne sera dû au vendeur que si les « clauses suspensives » ont été levées.

Le compromis de vente et ses clauses suspensives

La réalisation du compromis de vente, c’est-à-dire la signature finale de l’acte authentique devant le notaire, est soumise à des conditions dites « suspensives ». Ces clauses sont fixées lors de la rédaction du compromis. Elles concernent, en général, la capacité qu’auront les intervenants à acheter ou vendre et protègent ces derniers dans l’hypothèse où cette capacité serait altérée. La clause suspensive la plus courante est l’obtention du prêt par l’acheteur dont les conditions d’obtention (taux, durée, montant, etc.) peuvent alors être précisées dans le détail.

Mais des clauses suspensives peuvent également être liées à certaines formalités d’urbanisme - préemption de la mairie, par exemple - ou à la production de documents spécifiques.

Des clauses suspensives peuvent enfin être prévues conjointement entre le vendeur et l’acheteur et porter sur la réalisation de travaux ou le maintien, dans le logement, d’équipements spécifiquement définis.

Le compromis de vente et ses annexes

Afin que l’acquéreur soit parfaitement informé de l’état du bien qu’il achète, le vendeur doit faire effectuer différents diagnostics : amiante, plomb, installations électriques, performances énergétiques et assainissement lorsque le logement est raccordé à une fosse septique. Les résultats de tous ces diagnostics seront annexés au compromis de vente. Viendront s’y ajouter, pour les lots de copropriété, différents documents exigés par la loi Azur, entrée en vigueur le 27 mars 2014 : règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, fiche synthétique du syndic regroupant des données financières et techniques de la copropriété, etc.

Le compromis de vente et son calendrier

Le compromis de vente pourra se signer dès lors que l'acheteur et le vendeur se sont entendus "sur le prix et sur la chose", dixit le code civil, ce qui signifie que les deux parties se sont entendues sur le prix. La signature de ce compromis donne le point de départ du délai de 10 jours dont bénéficie l’acheteur pour se rétracter sans avoir à justifier d'un motif particulier et sans aucune pénalité. Le vendeur, par contre, ne bénéficie pas du même droit… Une fois qu’il aura signé le compromis il sera engagé à l'égard de l'acheteur et ne pourra revenir sur sa décision, sauf en cas de clause de dédit.

Le moment sera alors venu, de rédiger tous les contours de la transaction ainsi que son délai de réalisation.

Le délai de réalisation d’un compromis de vente est en général de 3 mois. En réalité, les parties peuvent s’entendre sur n’importe quelle échéance. Par ailleurs, s’ils sont d’accord, l’acheteur et le vendeur peuvent aussi décider de proroger la date butoir de leur compromis, dans l’attente de la levée des clauses suspensives.

Le compromis de vente : avec ou sans notaire ?

Il n’est pas illégal de signer un compromis de vente entre particuliers, sous « seing privé », sauf si le délai prévu de réalisation est supérieur à dix-huit mois. Dans cette hypothèse, si le compromis n’est pas signé devant un notaire, il est invalide !

Quoi qu’il arrive, il est toujours fortement conseillé de faire appel à un notaire – où, à minima, à un professionnel de l’immobilier - qui saura exactement de quoi doit être constitué le compromis, d’autant que ce dernier n’est pas soumis à frais. Si d’aventure, une somme vous est demandée pour la rédaction du compromis, sachez qu’il ne s’agira que d’une provision sur les frais de notaire qui, en tout état de cause, sera déduite lors de la signature de l’acte définitif.

Une vente sans délai de rétractation ni clauses suspensives, c’est possible ?

Oui c’est tout à fait possible et c’est la solution Dili qui relève ce défi ! Grâce à une vente immobilière rapide en seulement 5 étapes, Dili permet de réduire les délais observés avant la signature de l’acte authentique !

Quelles sont ces étapes ? Après avoir proposé votre bien à la vente via un formulaire en ligne, le service Dili détermine si votre logement correspond aux différents critères d’éligibilité. Si c’est le cas, une visite unique de votre logement est programmée avec un expert. Seulement quelques jours après l’expertise de votre bien, vous recevez une offre ferme et sécurisée que vous êtes libre d’accepter. La signature définitive se fait ensuite chez un notaire partenaire.

Fini le stress, vendre son bien rapidement n’a jamais été aussi simple !